住宅ローンが残っていても、住宅は売れる?

住宅ローンが残っていても、住宅は売れる?

多くの人が、マイホームを購入する際、金融機関と住宅ローンを組むことになります。ローンの返済中にやがて諸事情により住まいを買い替える必要が発生したとき、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのだろうか?」と、考えたことがあるのではないでしょうか?

答えとして、住宅ローンが残っていても、住宅は売れます。

不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組む際、金融機関は対象の不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、万一ローンが返済できなかったときに、担保として不動産を確保しておくための権利のことです。返済が滞った際、この不動産を競売にかけることで融資した金額を回収しようとするものです。抵当権がついたままでも、その住まいを売却することはできますが、ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその住まいは競売にかけられてしまいます。なので、抵当権付きの住まいを購入しようとする人はあまりいません。

通常売却をするために、設定された抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消の条件となるのが、ローンの完済です。 結局ローンを完済しないと売れないのでは?と思われるかもしれませんが、住まいを売却したお金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消してもらうことができるのです。

ローンの残債も、新規のローンに上乗せできます。

しかし、必ずしもローン残高よりも高く売れるとは限りません。

例えば買い換えのために、ローン残高が4000万円の住まいを、3500万円で売却できた時、ローンの完済に500万円足りないことになります。その場合は足りない分に自己資金を充当しなければなりません。結果、新たに購入する予定だった住まいの頭金に回せる金額も減ってしまうのです。

このように、買い換えのために不動産売却を考えているのでしたら、売却額がローン残債を下回ることを想定し、新居のための資金計画を立てることが賢い方法です。

しかし、自己資金を足してみても、ローンの完済ができない場合にはどうすれば良いでしょうか?

やはり住まいの買い換えはできないのでしょうか。 実は、買い換えローンを利用する方法があります。

買い換えローンとは、今ある住宅ローンの残高を、新規に購入する住宅のローンに上乗せできるというローンのことです。ただし借入額が増えるので、審査も厳しくなります。もし融資が認められる場合でも、本当に返済できるのかどうか、慎重に検討してから利用する必要があります。

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